Veränderungen und Chancen im Logistikmarkt nach der Corona-Pandemie

Florian Stöbe, Head of Investment – Germany

Ohne Frage, 2020 war ein interessantes Jahr, um einen Logistikfonds aufzulegen. Trotz der vielen Herausforderungen, mit denen sich Unternehmen und Privatpersonen infolge der weltweiten Pandemie konfrontiert sahen, konnten manche Bereiche des Immobilienmarktes ihre Dynamik beibehalten. Und das, obwohl Investoren sich unter den unerwarteten Umständen dazu veranlasst sahen, ihre Risikoprofile neu zu überprüfen.

Genau wie bei Wohnimmobilien wächst das Interesse an Logistikimmobilien unermüdlich, vor allem in einigen Schlüsselbranchen, die während der Lockdowns in ganz Europa eine erhöhte Nachfrage verzeichneten.

E-Commerce ist da der klare Spitzenreiter. Seit Frühjahr 2020 hat in Deutschland vor allem der Online-Lebensmittelhandel einen weiteren Schub erfahren. So erwartet der Bundesverband E-Commerce und Versandhandel für das vierte Quartal dieses Jahres einen Anstieg der Online-Lebensmittelumsätze um 68,6 Prozent. Damit ist das Segment das am schnellsten wachsende vor Medikamenten (55,1 Prozent).

Pharmaunternehmen sind eine weitere Gruppe, die man im Auge behalten sollte. Nicht nur wegen des wachsenden Online-Handels und des Anstiegs der Impfstoffproduktion, sondern auch, weil aufgrund neuer Vorschriften die Anforderungen an Lagereinrichtungen überdacht werden müssen. Zahlreiche ältere Immobilien entsprechen schlicht nicht mehr den Bestimmungen. Das heißt, dass viele Unternehmen schnell moderne Räumlichkeiten benötigen.

Betriebe aus dem produzierenden Gewerbe stehen anderen Herausforderungen gegenüber. Viele versuchen, die Immobilien aus ihren Bilanzen zu nehmen, um sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren. So kommen hier immer mehr Investitionsmöglichkeiten auf den Markt. Wir beobachten tagtäglich aus nächster Nähe eine wachsende Nachfrage institutioneller Investoren nach diesen Spezialimmobilien mit ihren langen Mietverträgen und den langfristig gesicherten Cashflows.

Doch wie kann in Anbetracht einer seit einiger Zeit ohnehin schon recht starken Nachfrage nach Logistik der jüngste Schub bedient werden? Uns ist bewusst, dass Entwicklungsflächen knapp geworden sind, vor allem an den Rändern der großen Städte. Standardprojekte an traditionellen Standorten funktionieren zwar gut, aber bieten sie noch die Rendite, die die Investoren erwarten?

Unser erster Fonds VELF 1, der Anfang des Jahres mit einem Investitionsvolumen von 316 Millionen Euro geschlossen wurde, verfolgt einen anderen Ansatz. Wir glauben, dass in diesem Markt bestehende Anlagen und Brachflächen unterschätzt werden. Mit der richtigen Herangehensweise bieten sie ein erhebliches Potenzial in der Umwandlung und für überdurchschnittliche Renditen.

Besonders attraktiv sind Standorte am Rande von Metropolregionen und im innerstädtischen Bereich, die den Erfordernissen der sogenannten letzten Meile des E-Commerce-Sektors gerecht werden. Andere, bisher vielleicht übersehene, strategische Standorte in Deutschland, Nordeuropa und Skandinavien sind – unter Berücksichtigung der jeweiligen Standortfaktoren – ebenfalls eine Überlegung wert.

Bestehende Immobilien und Logistikparks mit Single- oder Multi-Tenant-Nutzung, egal ob lang- oder kurzfristig, bieten meist Entwicklungsmöglichkeiten in der Umgestaltung, Modernisierung und/oder Erweiterung. Eine große Chance liegt vor allem darin, bestehende Gebäudekomplexe zu erweitern, um zusätzlich Potential auf demselben Grundstück zu aktivieren. Größere Standorte hingegen bieten die Möglichkeit, neue Masterpläne umzusetzen und sie entweder komplett neu zu entwickeln oder aber zusätzliche Flächen für bestehende Mieter anzubieten, bevor der Rest des Geländes oder der Immobilie mit dem Ziel des Flächengewinns neu ausgerichtet wird.

Bei allem, was das gerade zu Ende gegangene Jahr bereits gebracht hat, wird 2021 noch ein Stück dynamischer daherkommen – mit mehr Investitionsaktivitäten und Chancen in einem sich verändernden Marktes.

Wir hoffen, dass unsere Branche vor allem nach vorne blickt. Die beiden Megatrends, die das Wachstum der Logistikbranche antreiben – Digitalisierung und E-Commerce – werden sich langfristig fortsetzen und den Niedergang solcher Sektoren und Unternehmen beschleunigen, die nicht mithalten können. Gleichzeitig werden diejenigen einen Schub erhalten, die sich anpassen und sich in einem sich wandelnden Handelsumfeld weiterentwickeln.