So machen wir Spezialanlagen zukunftssicher

André Banschus, Executive Director

Immobilien sind für die meisten Unternehmen ein wesentlicher Erfolgsfaktor und wichtiger Bestandteil der Unternehmensstrategie. Allerdings bringen sie auch eine Reihe von Herausforderungen mit sich. Vor allem binden sie in erheblichem Maße Kapital, das vielleicht besser im Kerngeschäft aufgehoben wäre. Gleichzeitig sind viele Unternehmen von Flächenknappheit betroffen, vor allem im urbanen Umfeld.

Nur wenige Firmen verfügen heutzutage noch über eigene Flächenreserven, die für eine Expansion oder Modernisierung frei gemacht werden könnten. Gleichzeitig ist der Mangel an geeigneten Flächen, die gewerblich oder industriell genutzt werden können, extrem. Für die einen ist es mit Flexibilität, Kreativität – oder beidem – möglich, in neue nahegelegene Räumlichkeiten umzuziehen, für die anderen bedeutet ihr bisheriger Standort, dass ein Neubau oder eine Erweiterung in unmittelbarer Nähe unerfüllbare Wünsche bleiben werden.

Unter diesen Umständen hilft oft nur ein Blick in die weitere Umgebung – der zunehmend üblich wird. DeLaval, weltweit führender Anbieter von Produkten für die Hofinnenwirtschaft und die Milchproduktion, suchte jahrelang nach einem Standort für sein neues europäisches Verteilzentrum an seinem angestammten Hauptsitz in Hamburg. Die Lösung war der Umzug nach Gallin, 60 Kilometer östlich der Hansestadt. Um die eigene qualifizierte Belegschaft zu halten – DeLaval beschäftigt an diesem Standort 190 Mitarbeitende –, wurde bei der Planung des Gebäudes auf deren Wohlbefinden geachtet. So entstand neben dem Verteilszentrum und den Lagerflächen ein repräsentatives Bürogebäude mit Gemeinschaftsbereichen wie einer Kantine, in der frisch gekochtes Essen kostenlos serviert wird, Sport- und Yogaräumen sowie einem Kreativraum, in dem man – ganz ohne Handy und Laptop – lesen oder sich mit Kollegen zum Gedankenaustausch treffen kann.

Doch wer, wenn nicht die Unternehmen selbst, finanziert solche Spezialimmobilien? Hier helfen nicht nur Entwickler, sondern auch institutionelle Immobilieninvestoren, die zunehmend die Vorteile sehen, sowohl als Geldgeber als auch als Eigentümer aufzutreten. Mit langfristigen Mietverträgen ist der Cashflow gesichert. Zudem ist die Eigeninvestition des Nutzers umso höher, je spezieller das Gebäude ist. Der Ausbau kann tatsächlich genauso teuer sein wie die Immobilie selbst. Dieses finanzielle Engagement gibt dem Investor zusätzliche Sicherheit.

Dennoch ist die Drittnutzung der Immobilie entscheidend. Dank geschickter Planung und moderner Bautechnik lassen sich aber sogar Produktionsimmobilien, die speziell auf die Bedürfnisse der Schwerindustrie zugeschnitten sind, vielseitig gestalten. So hat Verdion für Materion im bayerischen Alzenau eine Produktionsstätte entwickelt, in der Spezialeinrichtung wie Schmelzöfen für Edelmetalle, Kräne für den Transport von Metallträgern und komplexe Abluftanlagen integriert werden konnten. Die gesamte Anlage ist jedoch so konzipiert, dass das Gebäude später problemlos als Logistikstandort genutzt werden kann. Die Halle ist bereits komplett mit Docking-Toren ausgerüstet, und mögliche zukünftige Ladehöfe werden derzeit als Parkplätze genutzt – alles ohne Einschränkung der aktuellen Anforderungen.

Die Entwicklung einer solchen Immobilie erfordert aber nicht nur technisches Know-how und Weitsicht. Um wirklich erfolgreich zu sein, braucht es auch einen Übersetzer, jemanden, der die Bedürfnisse des Unternehmens – was benötigt wird, was gewünscht ist – über einen erweiterten Prozessablauf in den Bauplan der Immobilie übertragen kann.

Der Schlüssel liegt darin, anders zu denken: Mit klugen und flexiblen Lösungen, die die Abläufe eines jeden Unternehmens widerspiegeln und sich auf nahtlose Prozesse konzentrieren – von der Standort- und Personalauswahl über die Finanzierung bis hin zu Übergabe und Nutzung.